[신문기사] [부동산 법률 상식] 빌딩 공사해야 하는데, 임차인이 안 나가면?

[부동산 법률 상식] 빌딩 공사해야 하는데, 임차인이 안 나가면?

서울 강남구 소재 6층 상가건물을 소유한 박모씨는 3년 전부터 리모델링 공사를 준비해왔다.

오래전부터 리모델링을 계획했기 때문에 박씨는 모든 임차인과 계약종료일을 올해 8월로 임대차계약을 체결했다. 대부분의 임차인은 계약만료일에 명도하기로 했다. 박씨는 임대차계약서에 리모델링 계획을 넣었고, 별도로 8월에 반드시 명도하겠다는 자필 명도확약서까지 받았다. 그러나 최모씨를 비롯한 임차인 3명이 명도를 거부하고 나섰다.

최씨 등은 상가임대차보호법이 적용되는 임차인도 아니고, 계약갱신요구권이 있는 임차인도 아니다. 그럼에도 임차인 장씨 등은 권리금, 인테리어 비용, 보증금 등을 회수해야 한다며 명도를 거부하고 있다.

박씨는 이미 설계업자, 공사시공업자, 내부인테리어 업자와 계약을 체결한 상태다. 따라서 공사가 지연되면 고스란히 박씨가 공사업자들의 손해배상을 물어야 한다. 또 공사지연으로 임대차계약 체결이 늦어지면 박씨의 손해도 상당하다.

그렇다면 박씨는 최씨 등에 대해 법원의 명도판결이 나기 전까지 속수무책으로 당해야 할까.

법무법인 대지에 따르면 박씨는 명도하지 않는 최씨 등의 상가는 그대로 둔 채 남은 곳에 대해 공사를 진행할 수 있다. 최씨 등의 명도지연으로 공사가 미뤄져 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

특히 권리금, 인테리어비용 등은 건물 자체의 가치를 증가시킨 경우가 아니면 임대인 박씨에게 청구할 수 없다. 보증금도 건물명도와 동시에 박씨가 지급해 결국 최씨 등의 주장은 법에서 보장받을 수 없다.

배상을 청구하기 위해서 박씨는 지속적으로 최씨 등에게 계약만료에 의한 명도의무가 있음을 알려야 한다. 추후 공사지연으로 박씨에게 손해가 발생하면 배상을 해주어야 한다는 내용도 지속적으로 통지할 필요가 있다. 공사지연으로 인한 손해는 특별손해에 해당해 임차인이 이를 알고 있어야 하기 때문이다.

만약 최씨 등이 자신들의 상가를 점유하는 것에 그치지 않고 공사를 방해하는 경우에는 공사방해금지가처분신청을 할 수 있고, 업무방해에 대해 형사고소를 할 수 있다.

법원 판례도 임차인들이 점유권이 있다고 하더라도 권리금, 인테리어비용 회수 등을 이유로 임대인의 리모델링 공사의 중지를 구할 권한은 없다고 기각한 바 있다.

리모델링 공사가 예정된 건물의 임대차와 관련해 명도거부에 대한 사전예방책은 없을까. 부동산 전문가들은 제소전화해(임대인과 임차인간에 보증금의 지급 및 건물의 인도에 대해 법정 다툼이 예상되는 경우 사전에 일정한 내용의 화해문구를 작성하고 이를 판사 앞에서 미리 확인받는 것)를 활용하면 된다고 조언한다.

이종근 변호사는 “리모델링이나 철거 공사가 예정돼 있다면 제소전화해를 통해 임대차종료 후 간단히 명도절차를 이행할 수 있다”며 “임대차계약은 계약종료 시 명도지연에 따른 문제가 많이 발생해 특정시점에 반드시 명도가 필요한 임대인들은 계약 체결 시 제소전화해를 통해 명도에 대한 집행권원을 확보해야 한다”고 말했다.



출처: 조선일보(김참기자 / 2014.08.05)