[신문기사] 가격 오르는 건물 따로 있다…"상가 진면목 보려면 밤에 봐야"

“상가를 살펴볼 때는 꼭 밤에 나와서 상권을 봐야한다. 허름하고 오래된 건물이라도 상권 특성에 따라 가격이 오를 수 있다. 특히 문화 특성을 가진 홍대·대학로(혜화) 같은 상권은 흔들림이 없다”

부동산 전문가 고준석 신한은행 청담지점장은 부동산 투자자를 대상으로 진행하는 부동산 스쿨에서 상가투자시 현장 방문의 중요성을 강조하며 이 같이 말했다. 부동산 스쿨은 신한은행 주요 고객을 대상으로 진행된다.

이번 현장 강연에서는 버스를 타고 서울 시내 상가 중 매물로 나온 곳을 살피고 상권을 분석했다. 서울시 잠원동(논현역 인근), 이태원, 대학로(혜화), 신촌(이대), 홍대 등 5곳의 상권을 직접 가봤다.

◆ “5가지 코드로 상권 분석해야”… 흔들림 없는 상권 찾기가 관건

상가 건물 매각가와 임대 수익률 등을 결정하는 것은 결국 상권이다. 상가에 투자하기에 앞서 살펴봐야 할 것은 매입 대상 건물이 위치한 곳의 상권이다. 상권은 5가지로 분류할 수 있다. 대학가, 사무실(오피스), 문화적 특징, 역세권, 아파트 등이다.

대학가 상권의 경우 대학 자체가 배후수요인 동시에 문화적인 특징을 생산해낼 수 있는 특징이 있다. 대학가일 경우 상권이 확실하게 형성되려면 대학 진입로가 1~2곳으로 제한적인 것이 좋다. 진입로가 다양하면 유동인구가 분산되기 때문이다.

예컨데 홍익대 상권은 대학 정문을 중심으로 상권이 형성돼 있다. 반면 고려대 상권 같은 경우 정문과 후문 외에도 다른 문이 많아 유동인구가 집중되지 않는 특징이 있다.

고 지점장은 대학가 상권이 문화적인 특징을 가질 경우 상권에 흔들림 없다고 설명했다. 홍대와 대학로(성균관대)는 대학가이자 문화적 특징이 확실한 곳이다. 홍대는 인디밴드, 길거리공연, 클럽문화, 의류시장, 예술관련 상권 및 갤러리 등이 있어 홍대만의 분위기가 있다. 대학로도 연극과 공연이라는 특징이 한류와 섞여 관광객을 유치할 가능성도 있다. 최근에는 대학 문화센터들이 대거 이주하고 있기도 하다.

이런 문화 코드가 확실치 않은 곳은 상권이 흔들릴 가능성이 있다. 고준석 지점장은 “최근 이태원 상권이 클럽문화, 고가구(엔틱가구)거리 등의 특징이 사라지면서 경리단길에 일부 상권을 뺏겼다”며 “확실한 문화코드 없이 식·음료 브랜드 등으로만 수요자를 끌어들이면 주요 브랜드가 빠지거나 소비자가 싫증을 낼 경우 상권이 흔들리게 된다”고 설명했다.

오피스 상권은 대형 회사나 사무실이 배후수요로 작용하고 식·음료에 대한 지출이 클 수 밖에 없다. 오피스 상권은 주말이나 저녁에 공동화 현상에 빠지지는 않는지 직장인 수요 외에도 유동인구가 많은지를 구분해야 한다. 오피스 상권은 버스 및 지하철 환승이 자유로운 역세권일 경우 상권이 살아난다고 말했다. 강남역이 대표적이다. 다만 기존 시장이 포화상태고 가격대가 부담스럽다.

아파트 상권은 가장 상가 수익률이 안 좋을 수 있다. 고 지점장은 역세권, 오피스 상권과 특별히 상승작용을 이루지 않는다면 투자 시 주의할 필요가 있다고 조언했다. 아파트도 대단지인지를 살펴 배후수요 규모를 파악해야 한다.

◆ 상권 파악되면 개별 상가 분석… “재투자 두려워 말라”

이날 가장 처음 살펴본 상가 건물은 잠원동(논현역) 인근 2층짜리 커피전문점이다. 건물이 오래됐지만 입지가 좋고 30억원대의 낮은 가격이 특징이었다. 노후화와 낮은 층으로 인해 투자가 망설여지는 건물이다.

고 지점장은 “상가의 경우 3.3㎡ 당 300만~350만원으로 해당건물을 기존 연면적 210㎡에서 660㎡로 증축한다해도 최대 7억원”이라며 “입지가 확실한 노후 건물을 이정도 투자금으로 증축하면 매매가가 50~100% 상승할 수도 있다”고 말했다.

상가 건물은 개방감도 중요하다. 이날 살펴본 이화여대(신촌) 근처의 한 건물은 주변 도로가 좁고 여러 시설물이 입구를 가리고 있어 눈에 띄지 않았다. 해당 건물보다 더 오래된 대학로 건물의 경우에는 성균관대에서 마로니에 공원으로 가는 길목에 위치해 있고 눈에도 잘 띄어 투자가치가 더 높았다.

오래된 건물에 투자를 할 경우 살펴봐야 할 것은 층수와 엘리베이터 설치 여부다. 3층 이하의 건물은 엘리베이터가 설치돼 있지 않아도 상권이 좋으면 투자해도 무방하다. 4층 이상의 건물에 엘리베이터가 없다면 상권이 좋더라도 해당 건물에 엘리베이터를 설치 가능 여부를 파악하는 것이 좋다.

또 건물 앞뒤 길에 유동인구를 확인할 필요가 있다. 건물이 노후하고 낮아 가격이 낮다면 더욱 좋다. 해당 건물을 매입해 증축하게 되면 건물 앞뒤로 노출이 돼 매출 상승을 이끌 수 있다.

고준석 지점장은 “대학로 상권의 건물은 낮고 노후돼 저평가된 곳이 많은데 이런 곳에 투자해 증축한다면 매매차익을 기대할 수 있다”며 “대학로는 문화적 특성이 있어 잘 살펴보는 것이 좋다”고 말했다.

출처:조선일보(김범수 기자/2014.06.30)