“재건축·재개발 30% 급락한 곳 많아… 가격 빠진 지금이 기회 될 수 있어”

 

“정부의 규제 완화로 재건축·재개발을 추진하는 사업지가 늘어날 것입니다. 장기적인 관점에서 투자가 가능하다면, 가격이 많이 빠진 지금이 기회가 될 수 있습니다.”
 

재건축·재개발 전문가인 김제경<사진> 투미부동산컨설팅 소장은 지난 7일 본지 인터뷰에서 “정비 사업 투자일수록 옥석 가리기가 중요하다”고 전제하면서도 조심스럽게 이 같은 투자 분석을 내놨다. 최근 1년 사이 서울 아파트 매매 가격은 11% 떨어졌는데, 재건축·재개발은 30% 넘게 급락한 사례가 많다. 김 소장은 “같은 돈을 들여서 투자하더라도 재건축·재개발은 사업 성사 여부나 시점에 따라 수익률이 극명하게 엇갈릴 수 있다”며 “막연한 기대감을 버리고, 사업성과 입지를 꼼꼼히 따진다면, 투자 성과를 볼 수 있다”고 말했다.
 

기존 주택을 허물고 새로 짓는 재건축·재개발은 소유주의 동의를 얻어 조합을 설립하고 각종 인허가도 받아야 하기 때문에 아무리 빨라도 5~10년, 길게는 20년 넘는 시간이 걸린다. 그렇기 때문에 주변 신축 아파트보다 가격이 저렴하다. 또 재건축·재개발은 시장 상황이나 정부 규제의 영향을 많이 받기 때문에 가격 변동성이 크다. 김 소장은 “재건축·재개발은 초기에 투자하는 것이 가장 수익률이 높지만 그만큼 리스크도 크다”며 “투자 경험이 적은 사람이라면 가급적 조합이 설립된 곳에 투자하는 게 안전하다”고 말했다.
 

윤석열 정부 출범 후 국토교통부는 정비 사업 활성화를 위해 안전 진단 요건을 대폭 완화했고 분양가 상한제도 서울 강남 3구, 용산구만 제외하고 해제했다. 재건축 대못 규제로 통하는 초과 이익 환수제도 완화하는 방안이 국회에서 논의되고 있다. 서울시도 재건축·재개발 관련 인허가 심의를 줄이는 ‘신속통합기획’을 내놨다. 김 소장은 용적률과 입지를 주요 변수로 함께 고려할 것을 조언했다. 기존 주택의 용적률(층별 건축 면적 합계를 토지 면적으로 나눈 것)이 낮을수록 분양할 수 있는 주택이 많아져 유리하다. 또 지하철역이나 업무 중심 지역, 학교 밀집 지역이 가까울수록 높은 분양가를 받을 수 있어 투자 가치가 높다.
 

김 소장은 오는 21일 서울 강남구 코엑스 B홀에서 열리는 ‘2023 대한민국 부동산 트렌드 쇼’에서 ‘규제 풀리는 재개발·재건축, 돈 되는 투자처 찾는 법’이라는 주제로 강연한다. 구체적인 투자 유망 지역에 대한 정보도 이날 공개할 예정이다.