이러면 양도세 줄고 저러면 보유세 줄고…집 팔아, 말아?

[땅집고]최근 다주택자들이 주택을 계속 갖고 있을지, 처분할지를 놓고 고민에 빠졌다. 정부가 지난 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 유예해 세부담을 낮춘 데 이어 종합부동산세 중과세율을 대폭 완화하는 세제 개편안을 발표했기 때문이다. 또한 정부의 종부세 개편 법안이 국회를 통과할 경우, 1가구 1주택자는 부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 더 유리한지도 살펴봐야 한다. 예상 세금을 시뮬레이션 해보는 것이 좋다는 얘기다.

 

이달 19~20일 서울 강남구 삼성동 코엑스D홀에서 열리는 ‘2022년 대한민국 부동산 트렌드쇼’ 땅집고 특별관에 오면 이런 질문에 대한 답을 찾을 수 있다. 이번 트렌드쇼에선 부동산 미디어 플랫폼인 땅집고와 제휴한 4개사가 부스를 마련한다. 이 중 금융·세무 알고리즘 스타트업인 ‘아티웰스’는 아파트 단독·공동명의시 종합부동산세 계산 서비스와 건강보험료 자격 시뮬레이션을 선보인다. 보유 주택의 양도 시기와 보유 기간, 보유 형태에 따른 양도세, 재산세, 종합부동산세 절세 방안을 알려주고 건보료 2차 개편에 따른 피부양자 자격 요건을 갖췄는지 여부를 판단해 줄 예정이다.

■1주택 부부 공동명의 종부세 기본공제 18억으로 상향

지난 7월 정부가 제시한 세제 개편안이 국회를 통과할 경우, 부부 공동명의 1주택자의 종부세 부과 기준선은 시가 기준으로 22억원선까지 높아질 전망이다. 2022년 세제개편안에 담긴 종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로 올라가면서 부부 공동명의 1주택자의 기본 공제가 12억원에서 18억원으로 오르기 때문이다. 현행 종부세법은 1가구 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데, 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 조정한다.

 

이에 따라 부부 공동명의 또는 단독명의에 따른 세 부담도 달라지게 된다. 올해 공시가격이 17억원인 서울 송파구 ‘잠실엘스’ 84㎡ 아파트 한 채를 부부 공동명의로 보유했다면 올해 종부세는 130만원, 재산세는 398만원으로 보유세는 총 528만원을 납부해야 한다. 올해까지는 재산세만 납부하면 되는 단독명의가 훨씬 유리하다. 하지만 세제 개정안이 국회를 통과하면 종부세 부담이 아예 사라지면서 공동명의와 단독명의간 세액 차이가 사라지게 된다.

 

다만, 세제 개정안이 국회를 통과해야 확정되기 때문에 다양한 경우의 수에 대비해야 한다. 부동산트렌드쇼에서 세무 상담에 나서는 양정훈 아티웰스 자문세무사(세무법인 충정 부대표)는 “종부세율 개편안은 국회에서 통과해야 시행 가능한데, 야당 반대에 부딪히면 내년 5월 전 시행이 어려울 수 있고, 정부가 내년에 종부세 산출에 적용하는 공정시장가액비율을 80%로 높일 수 있다는 점도 변수”라고 했다.

■”다주택자 처분? 보유?…자금 상황에 맞게 선택해야”

다주택자의 경우 양도세와 종부세 부담이 모두 크게 감소하면서 주택 처분과 보유를 놓고 고민이 많다. 양도세는 1년만 한시적으로 유예하기 때문에 집을 팔 계획이라면 올해 안에 처분해야 절세할 수 있다.

 

주택 수에 따른 다주택자 중과세를 폐지하고 주택 가액에 따라 종부세율을 조정한 세제개편안이 국회를 통과할 경우 보유세 부담도 크게 줄어든다. 아티웰스에 따르면 서울 서초구 ‘반포래미안퍼스티지’ 84㎡와 송파구 ‘리센츠’ 84㎡ 아파트를 1채씩 보유한 2주택자는 2021년 보유세로 1억1854만원을 냈지만 세법 개정안에 따라 2023년에는 3594만원만 내면 된다. 만약 2개 주택 중 ‘리센츠’ 아파트를 올해 처분하면 양도세가 6억4000만원에서 3억8000만원대로 2억6000만원 줄어든다. 2주택자는 두 방안 중 자금 사정에 맞게 적절한 절세 방법을 찾으면 된다.

아티웰스는 건강보험료 피부양자 기준도 판단해 준다. 올해 9월부터 건보료 피부양자 요건이 강화돼 27만3000명이 피부양자 자격을 상실할 전망이다. 연소득, 자동차·주택 보유 여부에 따라 건보료가 어떻게 달라지는지 부스 방문객 대상으로 시뮬레이션해준다.

양정훈 세무사는 “종부세율 개편이 이뤄질 경우 세부담이 줄지만 여전히 다주택자는 수천만원을 매년 납부해야 한다”며 “세입자에게 받는 월세 등으로 감당이 가능하고, 앞으로 집값이 더 많이 오를 가능성이 있다면 계속 보유하는 것도 방법이 될 수 있지만 자칫 집을 팔 기회를 놓칠 수도 있다”고 했다.

 

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