"갈아타기 원하는 1주택자라면 지금 사는 집 먼저 파는 게 낫다"

“부동산 투자는 대출과 세금이 80%를 차지한다고 봐야 합니다. 세금을 아끼는 최적 방법을 찾는 게 성공적 투자의 핵심입니다.”

지난 17일 서울 강남구 코엑스에서 열린 대한민국 부동산 트렌드쇼에서 ‘개정 세법과 부동산 자산 관리 전략’이란 주제로 강연에 나선 박민수<사진> 더스마트컴퍼니 대표는 “시세 차익으로 10억원을 벌어도 양도세 중과 등 세금 폭탄을 맞으면 절반은 우습게 사라지는 게 현실” 이라며 “상급지로 갈아타기를 원한다면 ‘기존 집을 언제 어떻게 파느냐’, 한 채 이상이라면 ‘어떤 것을 먼저 팔고 나머지는 언제 파느냐’ 등을 꼼꼼히 검토해 봐야 한다”고 했다. ‘제네시스 박’이란 활동명으로 잘 알려진 그는 연세대 법무대학원에서 조세법을 전공한 부동산 세금 전문가로, 유튜브(구독자 19만명)와 블로그 등 다양한 플랫폼에서 절세 관련 콘텐츠를 만들고 있다.

박 대표는 이날 “상생 임대인 제도를 적극적으로 활용하면 절세 효과를 톡톡히 누릴 수 있다”고 조언했다. 상생 임대인 제도는 직전 임대차 계약보다 임대료를 5% 이내로 올리는 임대인에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 제도를 면제해 주는 제도다. 본래 올해 말까지 한시적으로 시행할 예정이었으나, 최근 정부의 세법 개정안을 보면 2026년 말까지 연장될 가능성이 크다. 박 대표는 “자녀에게 집을 증여하고 나서 상생 임대인 제도를 활용하면 자녀가 실거주하지 않고도 그 집을 팔 때 양도세를 아낄 수 있다”고 말했다.박 대표는 보유한 주택 수에 따른 맞춤형 절세 요령도 공개했다. 그는 집을 마련하려는 무주택자에겐 “절세 측면에서 ‘공동 명의’ 하나만 기억하라”고 조언했다. 공동 명의로 해야 나중에 팔더라도 양도 차익을 분산해 세금을 줄일 수 있고, 주택을 하나 더 사 종합부동산세를 내게 돼도 세금 부담이 가벼워지기 때문이다. 상급지 갈아타기를 고려하는 1주택자에게는 “가용 자금으로 상급지에 집을 사고 갖고 있던 집을 팔기보다, 우선 기존 주택을 팔고 가용할 자금을 늘려 집을 사기를 추천한다”며 “기존 주택을 빨리 처분하려면 어느 정도 손해는 감수해야 한다”고 말했다.