"재건축 분담금 1억~2억씩 뛴 곳 많아… 묻지마 투자, 십수년 허송세월할 수도"

김제경 투미부동산컨설팅 소장이 머니머니 시즌2에 출연해 부동산 시장을 분석하고 있다. /조선일보 머니머니

“공사비 상승으로 조합원 분담금이 이전보다 1억~2억원씩 뛴 곳이 많아요. 사업성이 떨어지는 재개발·재건축에 무턱대고 투자했다가 십 수년을 허송세월할 수도 있습니다.”

재개발·재건축 전문가인 김제경<사진> 투미부동산컨설팅 소장은 최근 본지 인터뷰에서 “정비 사업 투자처를 고민할 때 ‘옥석 가리기’의 핵심은 조합원들이 분담금을 낼 수 있느냐는 것”이라고 말했다. 그는 최근 재개발·재건축 시장의 가장 큰 화두로 공사비를 꼽으며 “많은 조합원이 ‘내가 보유한 아파트에 5억원을 더 투자해도 미래 가치는 오를 수 있다’고 확신해야 사업이 굴러가기 마련”이라고 말했다. 사업성과 입지만큼이나 조합원의 분담금 납부 의사를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다.

최근 서울 강북권에선 조합원 분담금 때문에 사업 진행에 난항을 겪는 재건축 단지가 속속 나오고 있다. 지난해 노원구 상계주공5단지가 기존 집값 수준의 분담금 전망에 시공사와 계약을 해지한 게 대표적이다. 김 소장은 “조합이 이미 설립된 곳은 어떻게든 사업이 진행되겠지만, 새롭게 재건축이 추진되는 곳은 분담금 문제는 빼고 장밋빛 청사진만 제시하는 곳이 많다”며 “정부가 지원을 약속한 1기 신도시 지역도 성남 분당을 제외하고는 사업성에 의구심이 드는 곳이 적지 않은 게 현실”이라고 했다.

그는 “서울에서는 누가 봐도 ‘여기 살고 싶다’고 느낄만한 곳에 투자하는 게 정답”이라며 “반포·압구정·잠원·개포·대치·여의도·목동 지역은 대체재가 없다”고 말했다. 또 “재개발은 서울시가 조합 설립 인가를 낸 곳이 투자 가치가 있다고 본다”며 “성북구·노원구 등 강북권에는 아직 2억원대에 투자할 수 있는 물건들이 있다”고 했다.

김 소장은 초보 투자자가 특히 조심해야 할 것으로 “부동산 중개업소와 조합 관계자의 추천을 맹목적으로 믿는 일”이라고 했다. 그는 “재개발·재건축 시장처럼 정보의 비대칭성이 심한 곳이 드물다”며 “항상 보수적으로 판단하고, 비싸더라도 확실하고 안전한 투자처가 낫다”고 강조했다.

김 소장은 오는 16일 조선일보 주최로 서울 강남구 코엑스에서 열리는 ‘2024 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 ‘다 오르던 시대는 끝났다. 재개발·재건축 옥석 가리는 법’이라는 주제로 강연에 나선다.